美国房产67年的大牛市,可能又上路了

摘要: 中国人已经连续两年超越加拿大,成为美国房产的最大海外买家。

12-10 04:55 首页 北美购房网


2016年以来,国内房地产价格暴涨,出于配置需求和对于汇率的担忧,投资者们纷纷走向海外。美国、澳洲、加拿大、新西兰、英国等地成为固定资产投资的炙手可热的区域,中国人已经连续两年超越加拿大,成为美国房产的最大海外买家,金额超过排名第2-5位国际买家总和!


这种打包买买买的节奏还会持续,瑞士信贷的陶冬指出,中国资金进入海外市场是大势所趋,预计在今后的15年内,大约有2-3万亿美元的中国资金会进入海外市场。换句话说,如果G2格局(中美两强)持续,按照中国人的习惯,美国房地产的牛市恐怕会持续很长的时间。


据调查统计,来自中国的国际房产投资者占全球比例的14%


1940-2007年,美国房产的价格一路上涨,其间没有出现过全国性房价坍塌的事件,无论是否处于加息周期。长达67年的牛市似乎足以说明美国房产价格持续上涨的合理性,很少有人会觉得美国房产价格会下跌。


1960年晚期,科技革命在美国兴起,大批科技创新企业出现,财富神话一个接着一个。90年代末,美国纳斯达克市场掀起了一股以互联网产业引领的投资热潮,只要与互联网沾边的企业,估值都飞上天。2000年,美国互联网产业泡沫破灭,加上2001年的911事件,美国经济遭到重创。


经济不振,政府出手刺激楼市:小布什政府为了推动经济增长,推动了美国家庭『居者有其屋』的计划,旨在通过刺激楼市提振陷入衰退的经济。而当时美国的富豪们购房需求基本饱和,于是政府的目标开始转向『屌丝们』,并通过量化宽松的手段刺激屌丝们『加杠杆』买房:


  1. 降息:4年间,美联储连续13次降息,联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%;30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。


  2. 政策立法:美国政府立法要求金融机构向屌丝们发放贷款。居者有其屋政策甚至计划对拒绝向低收入者提供住房贷款的金融机构冠以歧视的罪名进行罚款,数额通常高达数百万美元。


全民买房+全民炒房: 其实,让屌丝买房是一件比慈善机构还善良的事情,原本不受待见的无工作、无固定收入、无资产的『三无』屌丝们一下子成为了房屋放贷机构的『新宠』,轻而易举地获得贷款。加上长期的低利率环境,中低收入者的购房需求得到明显刺激。购房者买房不再是因为居住的刚需,投机性大大增加。


因为屌丝太多,美国的『大鳄』们开始动了心思,为屌丝炒房者加杠杆了,当然,也怪屌丝不争气,只想赚快钱。



在美国,发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司。他们不像银行有很多销售网点,而主要以经纪人和客户代理为分销渠道。为了获得更多佣金,他们盲目发展客户,忽视甚至是有意隐瞒客户的借款风险。激烈的市场竞争不断拉低借款者的信用门槛。许多次级贷款公司针对次级信用贷款人推出了『零首付』、『零文件』的贷款方式,不查收入、不查资产,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需声明其收入情况,而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下,本来不可能借到钱或者借不到那么多钱的『边缘贷款者』,也被忽悠进来。



从2001年到2006年底,抵押贷款发放规模一共增加了4,070亿美元,达到25,200亿美元,2003年曾达到最高的37,750亿美元。其中美国前25家最大的次贷发放机构所发行的次贷规模占总次贷规模的90%以上。


《大空头》给我们展示了做空者如何收割地产韭菜和股市韭菜的


越来越多的美国人被牵扯进房地产金融这个圈子中来:买房者需要从金融机构贷款;本已因买房背债的房屋持有者则将价格看涨的房屋抵押出去借钱上学、治病、旅游、创业,杠杆越加越大,风险也越来越大,就连脱衣舞娘都一人三五套房。


房价飞涨,影子银行成为泡沫推手:发放贷款的抵押贷款公司(美国特色的影子银行)一般不能吸收公众存款,于是它们通过贷款资产证券化来获得资金,以住房抵押贷款支持证券(RMBS)的形式把贷款资产卖给市场,获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场,也催生了一批诸如RMBS这样的金融产品。截至2007年,与次级贷款有关的金融产品总额高达8万亿美元,是抵押贷款的5倍。


与此同时,作为抵押品的住宅价格也在一路攀升。2000~2007年的房价涨幅打破了原来平稳增长的态势,开始进入飙升状态。


1963-2010年美国新房销售价格中值和平均值(来源:美国人口普查局)


故事到这里都很美好:


   1

有钱人通过投资房产,取得了很好的收益;

   2

原本信用不好、买不起房的穷人,不怎么费力气,就拿到了贷款买房;

   3

抵押贷款公司的管理费稳稳地赚到手,并通过RMBS/CDS这样的『创新』金融产品不断获取现金流;

   4

购买了RMBS/CDS的老百姓,可以拿到比存款更高的收益,皆大欢喜;

   5

由于购买者众多,抵押贷款公司的债券产品很快卖光了,于是放出更多的贷款给更多的穷人……



如此循环,在便利店打工的隔壁老王也能贷款买房了。房产中介多的就像现在国内的链家门店一样,人们纷纷加入房产经纪人行列,赚它个盆满钵满……


房产中介和房产经纪人的的数量在2006-2008年达到峰值


利率上调,大面积违约,房产危机:2003年美国经济开始复苏,出于对通货膨胀的担忧,美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率,从1%上调至2006年的5.25%,导致借款人的还款压力大幅增加,房屋借贷成本上升,成交量和价格双双下跌。房价下跌降低了抵押品价值,抵押贷款公司无法通过出售抵押品回收贷款本息;同时对于次贷借款人——屌丝们来说,房价下跌使得他们不能再通过房屋净值贷款获得新的抵押贷款,而即便是出售房产也偿还不了本息,所以只得违约。就这样,美国的房产泡沫终于被刺破,2006年-2011年,美国房地产大幅贬值,房产价值短时间内暴跌20%-50%。

当年的次贷危机发生后,受波及最大的就是提供抵押贷款的金融机构:


  • 2007年2月,汇丰控股(NYSE:HBC)为其美国附属机构的次贷业务增加18亿美元坏账拨备;

  • 2007年4月,美国第二大次贷公司新世纪金融公司(New Century Financial Corporation)申请破产保护;

  • 随后,30余家次级抵押贷款公司停业。



接下来冲击的是购买了次贷RMBS、CDO的对冲基金和投资银行等机构投资者:

  • 全球著名投资银行雷曼兄弟破产;

  • 美林被收购;

  • 商业银行巨头RBS等欧洲大型银行纷纷国有化。


保险、基金等其他金融机构作为次级贷款的参与人,也受到了重大的影响,如AIG资产与负债严重不平衡,最终由美国政府接管。


美国次贷危机演变成全球金融危机,是由于美国住房贷款资产被投资银行衍生为其他金融产品,转卖给了全球投资者。2001年以后随着中国、中东等经济体积累了大量贸易顺差和美元,国际资本流入美国本土购买美元资产包括次贷证券产品,次贷危机发生,全球金融业受牵连,最终引发全面的经济危机。


纵观历史,『10次危机9次房绝大多数的经济危机都是由房产危机引起,通过银行放大,最终传导到整个金融系统,进而引发整个国家甚至全球的严重经济衰退。


次贷危机之后,中国人组成的购房团『抄底』美国房产,想通过海外炒房的方式再赚一轮。那么美国房地产市场现在是什么状况?我们从投资的角度,帮大家分析以下几个问题:


1. 美国房价现在是个什么水平?


下图是美国最大的房产评估网站,我们看作是美国的链家——Zillow(Nasdaq:Z)提供的今年9月的50个都会区的房产最新统计报告,其中ZHVI是Zillow用自己的模型评估出的某个特定区域的房屋价值的中值(包括在售和非在售住宅,不包括商业地产),这个跟美国最有影响力的房价指数——凯斯-席勒指数Case Shiller Index的反应的价格趋势基本相同,反映的是所有住宅价值的基本情况。


2007-2017年美国50都会区房产ZHVI指数(2017为Zillow的预估)


目前美国的房产价值中值在18.94万美元左右,相较于2007年的历史峰值19.6万已经不相上下,相对处于历史高位,约相当于2005年美国房地产的水平。根据Zillow的预测,2017年这个数字还将上涨2.9%。考虑到1.5-2%的通胀率,这个升值的幅度实在算不上『诱人』。


值得一提的是,美国是一个『万税』的国家,大家可千万不要被这不到20万美元的房产中值给迷惑了,实际上除了『购房款』,置业后每年还需要缴纳一系列的『养房费』:每年需要缴纳的基本税费有:房产税、物业费、房屋保险费等等,这些费用会因房屋所在的地区、房屋物业类型等因素而有不同。


  1. 房地产税/土地税:税率各个州不同,通常为1%-3%,中国人最爱购买的房产所在地加州大约为1.2-2.0%之间。注意,这个税费是每年缴纳一次。


  2. 物业管理费:连排屋(城市屋)的物业管理费一般在150-350美元/月,费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。社区费中通常包含火险部份,因为房子是连着的,所以火险由住户共同承担;自己建造的别墅一般都是没有物业管理费;开发商兴建的别墅物业费较贵;公寓的物业费大约3000-5000美元/年,年代越久的维护成本越高,物业费越高。


  3. 房屋保险费:以定价50万美元的房屋为例,每年的保险费大约在700-900美元左右,地震险单独加保。


我们以一套加州的50万美元的独立房产计算,税率、物业费取中间值,每年的『养房费』大约为9200美元,不包括庭院维护的费用(剪草的费用每月大概50-60美元,如果可以自己做,就省去了这部分费用),大约为总房款的1.8%。


 

如果你是贷款买二手房,还需要付出的有过户费、律师费、登记费、交易税、房检费、产权调查费、房屋估价费、公证费、勘察费等等……交易费用也是一笔不小的开支,如果是买来投资,购买后将房屋托管,还会有托管的服务费,租金也要缴税,购房者在决策前一定要把这些费用计算在内。


2. 如果想在美国置业,选哪里的房产比较好?


抛开因上学、就业等原因,仅仅从升值潜力上来讲,我们把Zillow的统计报告按照未来一年的预期升值率从高到低排名如下。可以看到,升值潜力排名靠前的城市,不是加州、纽约、华盛顿这样国人比较熟悉的大城市或者洲,反而在拉斯维加斯、西雅图、波特兰、达拉斯等这样相对冷门一点的城市。硅谷所在地San Jose以及车程一小时的旧金山市区的房屋价格已经很高,升值潜力也较小。



当然,价格已经阻挡不了中国土豪门的热情,他们还是喜欢在比较熟悉的『热门城市』购买房产:


加州、纽约、德州、华盛顿、新泽西是华人置业的最热门区域


3. 如果申请贷款买房,美国的信贷政策如何?


美国不限制外国人购买美国房产的权利,但是在信用审核方面要比当地人严格的多,在贷款的发放方面,条件也比当地人苛刻。例如,有的贷款公司会要求外国购房者头期款(定金)要支付总房款的30-50%,而对于当地人,这个比例大约是20%。并且对于海外抵押贷款购房者,利率也会比当地人高。


对于拥有美国绿卡、或者拥有工作签证(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1或 G1-G4)的非永久居民来说,申请美国当地的抵押贷款是比较容易的。但是对于只拥有旅游签证的海外购房者来说,因为无法提供当地的收入证明、居住证明、资产证明等等,所以找到合适的机构愿意发放抵押贷款并不是很容易的事。


根据报告,在美国购房的海外购房者,有一半的人都采用现金交易,剩下41%的人是通过在美国申请抵押贷款的方式购房的。大体原因,无非是对于非美国公司的海外购房者,付现金是流程最简单、最方便、最快捷的交易方式了。

41%的人选择美国房贷


说了这么多,无非是告诉投资者们,对于在美帝置业,我们需要有以下几个清楚的认知:现阶段,美国房产的对冲人民币贬值的意义大于投资的意义。


  1. 不要只被房屋售价吸引,要把各种税费、管理费、交易费等『隐形支出』都计算在内。


  2. 美国为了抑制炒房,制定了很多相关的税收政策,比如超过100万美元的房屋要支付『豪宅税』、购买不超过一年就出售的房产需要支付『利润所得税』,这部分税率甚至高达30%,等等诸如此类。加上美国房价的涨幅远远不像国内那般疯狂,所以想通过短期『炒房』获利基本是不可能的。


  3. 考虑到美元的强走势和人民币的走势的不确定性,布局G2两国,平衡分散风险,通过好城市、升值空间高的房产,是跑赢通胀、跑赢贬值的好方法。


  4. 目前美国房贷固定利率仍在4%以下(不是所有人都能拿到同样的利率,这与个人的信用程度和房产价值相关)。考虑到未来美联储有可能进一步加息的预期,采用浮动利率贷款的购房者,也要把这个因素带来的还贷成本增加考虑在内。


  5. 当然,最重要的是2-3万亿美元的人民币资产要出海,这个推动力实在太强劲了。

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